Pionkowska Spółdzielnia Mieszkaniowa planuje wielką termomodernizację swoich zasobów

Pionkowska Spółdzielnia Mieszkaniowa planuje wielką termomodernizację swoich zasobów

Termomodernizacja to najlepszy sposób na poprawę efektywności energetycznej budynków, a przez to oszczędności energii, co pozwoli uzyskać niższe koszty związane z ogrzewaniem. Znaczną część czynszu w Pionkowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej stanowią koszty centralnego ogrzewania, które w ostatnich latach bardzo wzrosły.

Jednak termomodernizacja jest konieczna nie tylko w celu oszczędzania pieniędzy lokatorów, ale także dlatego, że już w 2027 r. planowane są do zmiany przepisy dotyczące energooszczędności budynków, np. dotyczące nadania tzw. klas energetycznych poszczególnych lokali mieszkalnych czy wprowadzające konieczność indywidualnego opomiarowania zużycia mediów (w tym wody i ciepła) urządzeniami radiowymi. PSM chce wyjść naprzeciw i jak najszybciej rozpocząć konieczną termomodernizację budynków mieszkalnych.

Jako pierwsze zaplanowane są do termomodernizacji dwa bloki: E. Orzeszkowej 10 i S. Żeromskiego 2. Dla nich już są tworzone projekty, kosztorysy i audyty energetyczne.

W dalszej kolejności planowane były do termomodernizacji 4 budynki przy ul. Słowackiego należące do jednej nieruchomości zawierającej 8 budynków i kolejne 4 przy Sienkiewicza z innej wielobudynkowej nieruchomości – które w całej spółdzielni są najbardziej energochłonne. Niestety w tych nieruchomościach jest spora ilość lokali mieszkalnych z wyodrębnioną własnością. a w takim przypadku obecnie funkcjonujące przepisy obligują spółdzielnię do zebrania od tych właścicieli zgody na występowanie w ich imieniu w procesie wyboru projektanta i audytora, wykonawcy czy wcześniej jeszcze pozyskiwania finansowania zewnętrznego. I tu wielkim i niezrozumiałym dla zarządu spółdzielni problemem jest fakt, że dotychczas nie zgłosiła się do spółdzielni część z tych właścicieli – co skutecznie blokuje starania o termomodernizację tych nieruchomości w całości.

Zarząd spółdzielni chce więc dać szansę kolejnym jednobudynkowym nieruchomościom – Popiełuszki 2, Sienkiewicza 24, Leśnej 2 i Asnyka 5. Doświadczenie z dość sprawnym zbieraniem zgód właścicieli lokali z wyodrębnioną własnością z budynków przy Orzeszkowej 10 i Żeromskiego 2 daje nadzieję na sprawne zebranie wszystkich zgód także i w tych budynkach i ich szybkie docieplenie – jako że też stanowią one samodzielne nieruchomości. Tym bardziej, że w budynkach z tych ostatnich adresów niewiele jest jeszcze lokali z wyodrębnioną własnością.

Ale zanim spółdzielnia przystąpi do termomodernizacji – trzeba najpierw troszkę zmienić Statut PSM uchwalony w 2018 r. oraz Regulamin tworzenia i wydatkowania Funduszu Remontowego, bo dokumenty te są napisane jak dla zarządcy wspólnotami, a nie jak dla spółdzielni.

Jednak oprócz samej zmiany Statutu PSM i Regulaminu, kluczem do właściwego rozpoczęcia działań w zakresie termomodernizacji jest właśnie przeprowadzenie audytu energetycznego na bazie przygotowanych projektów. Kompleksowa analiza pokaże różne możliwości oszczędzania energii – począwszy od realizacji najprostszych działań, po kompleksowe zmiany. Dobrze zrobiony audyt wynikający z projektów pokazuje najbardziej optymalny pod względem energetycznym i ekonomicznym możliwy do przeprowadzenia zakres prac modernizacyjnych w budynku, mający na celu zmniejszenie zapotrzebowania na energię.

Przez lata budynki należące do PSM były naprawiane w miarę potrzeb, nawet jeśli dany budynek nie miał wystarczających pieniędzy. Przy wpłatach rzędu 0,20 zł/m2 lokalu mieszkalnego na fundusz remontowy konkretnych budynków często powodowało to brak środków nawet na bieżące remonty.

Myślę, że o tym wiedzą wszyscy, którzy mieszkają we wspólnotach, gdzie wpłaty na fundusz remontowy - jeśli chce się coś robić - są rzędu 3,50 - 4,50 zł/m2, a nie 50 gr tak jak u nas – mówi prezes PSM Roman Poterała.

Trudno nie zgodzić się z tym, że aby rozpocząć jakiekolwiek prace modernizacyjne wysłużonych już budynków mieszkalnych, trzeba mieć na to fundusze. Mieszkańcy argumentują, że przecież wnoszą opłaty czynszowe. Opłaty wnoszone przez lokatorów spółdzielni stanowią jednak też koszty ogrzewania, wywozu i zagospodarowania odpadów komunalnych, opłat administracyjnych, zaliczkę za wodę i ścieki. Fundusz remontowy jest najmniejszą pozycją na comiesięcznym rachunku, a to właśnie te pieniądze są przeznaczane na modernizację budynków.

Wiadomo już, że dłużnicy PSM zalegają do spółdzielni łącznie ponad 2 mln zł. Spółdzielnia przystąpiła więc do zintensyfikowania i przyśpieszenia ściągalności – przy braku reakcji dłużników również z wykorzystaniem drogi sądowej i komorniczej.

Na szczęście całość Funduszu Remontowego (ze wszystkich obiektów mieszkalnych w zasobach PSM) jest na tyle pokaźna, że moglibyśmy jak najszybciej rozpocząć tę termomodernizację – oczywiście wykorzystując go w stopniu minimalnym jako uzupełnienie niezbędnych wkładów własnych wymaganych przy pozyskiwaniu z różnych źródeł finansowania zewnętrznego. Przez najbliższe pół roku możemy jednak tylko zlecić wykonanie projektów, audytów i ewentualnych kosztorysów choćby dlatego, by ewentualnie zmieścić się w tych wynikach, które w tej chwili są na funduszu remontowym tych poszczególnych nieruchomości. A dlaczego akurat bloki E. Orzeszkowej 10 i S. Żeromskiego 2 na początek? Ponieważ tam najszybciej udało się nam zdobyć oświadczenia właścicieli wyodrębnionych lokali pomimo tego, że np. jedna z właścicielek na stałe mieszka na Sycylii i ktoś drugi przebywa w Skandynawii, a ich oświadczenia też musimy mieć i na szczęście udało nam się zdobyć te wszystkie oświadczenia, a lokatorzy są bardzo zadowoleni z tego, że zaczynamy od tych właśnie budynków.

Zarząd PSM wolałby jednak zacząć termomodernizację od nieruchomości, które generują najwyższe koszty, czyli przy ul. H. Sienkiewicza i J. Słowackiego. To są nieruchomości ośmiobudynkowe w części docieplone, ale w obydwu lokalizacjach są po 4 budynki, które wymagają pilnych prac termomodernizacyjnych.

Na jednym z nich już wiem, że nie przeprowadzimy tego procesu, bo przynajmniej jedna osoba już powiedziała, że nam oświadczenia nie podpisze na zasadzie „nie, bo nie” albo „bo nam się treść tego oświadczenia nie podoba”. Na szczęście są inne 4 nieruchomości, które będziemy chcieli zaprosić do składania oświadczeń i to będzie Popiełuszki 2, Sienkiewicza 24, Leśna 2 i Asnyka 5. I wierzymy, że tam uda się szybko zdobyć te potrzebne oświadczenia od właścicieli lokali wyodrębnionych. Przy okazji apelujemy, żeby właściciele lokali mieszkalnych z wyodrębnioną własnością (czyli ci, którzy płacą podatek od nieruchomości do Urzędu Miasta) jak najszybciej się do nas zgłaszali. Jeśli uda nam się sprawnie przeprowadzić to zbieranie oświadczeń, moglibyśmy już rozesłać zapytania o projekty, o audyty i kosztorysy, które chcielibyśmy złożyć do funduszu unijnego FEnIKS (Fundusze Europejskie na Infrastrukturę, Klimat, Środowisko). Ten fundusz będzie stratował, z tego co wiemy 1 lutego i nabór będzie trwał do 15 marca, a więc czasu mamy bardzo niewiele. I to na pewno nie będzie już decyzja na ten rok, tylko to już będą decyzje na rok 2025. Jeśli nam się uda na te cztery budynki, to tylko te cztery będziemy składać, a jeśli uda nam się cztery z którejś z poprzednio planowanej nieruchomości zebrać jednak zgody wszystkich właścicieli wyodrębnionych mieszkań – to będziemy chcieli złożyć wniosek na 8 budynków.

Prezes Roman Poterała planuje rozpocząć termomodernizację budynków E. Orzeszkowej 10 i S. Żeromskiego 2 tuż po Walnym Zgromadzeniu, bo do tego czasu PSM nie może właściwie zrobić nic w tym kierunku z prostego powodu:

–  Tak na dobrą sprawę to przez najbliższe pół roku nie możemy zrobić nic. Ostatnie Walne Zgromadzenie Spółdzielni nie podjęło żadnych istotnych dla funkcjonowaniu spółdzielni decyzji – koncentrując się na walce o „władzę”. Większość decyzji, które mogłyby pozwolić nam działać już teraz – w ogóle nie była nawet głosowana. Lokatorzy dali się zmanipulować grupie osób siejących zamęt dla sobie tylko znanych celów. Podstawowy problem polega na tym, że jest bardzo niekorzystny Statut i bardzo źle napisany Regulamin tworzenia i wydatkowania funduszu remontowego – wyjaśnia Prezes Zarządu PSM Roman Poterała, który chciałby zmianę dokumentów uchwalić na Walnym Zgromadzeniu, które zwyczajowo odbywa się w czerwcu. – Mamy 2,5 mln zł na Funduszu Remontowym i teoretycznie mamy z czego zacząć tę termomodernizację – ale to tylko teoretycznie, bo w praktyce grupa osób siejąca zamęt na ostatnim walnym zgromadzeniu związała nam ręce swoim ostracyzmem. W praktyce więc nieruchomości, które są najbardziej energochłonne i w rozliczeniu wychodzą najgorzej nie mogą być stermomodernizowane dopóki nie zmienimy wspomnianych dokumentów.

Jeśli natomiast najbliższe Walne Zgromadzenie przegłosuje zmiany w Statucie i w oparciu o to także zmiany w Regulaminie tworzenia i wydatkowania Funduszu Remontowego, to chcemy być już na tyle przygotowani, żeby w lipcu składać wnioski albo do Banku Gospodarstwa Krajowego, albo do Wojewódzkiego Funduszu Ochrony Środowiska i jeszcze w bieżącym roku zrobić przynajmniej dwa budynki. W tej chwili w BGK jest 28% tzw. premii termomodernizacyjnej i ewentualnie dodatkowo do 10%, jeśli w grę będą wchodziły odnawialne źródła energii; chcemy po kilka paneli fotowoltaicznych zamontować i wykorzystać energię na oświetlenie tzw. części wspólnych, czyli klatek schodowych i piwnic. Ale najpierw musimy sprawdzić czy będzie nam się w ogóle to finansowo kalkulowało uwzględniając koszty montażu versus oszczędności i dofinansowanie. Projektanci mają to wyliczyć – wyjdzie z audytów i kosztorysów.

Natomiast te budynki na które w tej chwili zbieramy oświadczenia, czyli te 4 plus te ewentualne dodatkowe 4 – chcieliśmy złożyć do FEnIKS-a. Niestety tam będzie dosyć długa decyzyjność, bo Komitet Monitorujący przewiduje, że nawet do 6 miesięcy będzie decydował, więc raczej już się nie załapiemy w tym roku na wykonawstwo. Ale co jest istotne, tam jest do 70% dofinansowania, więc mamy nadzieję, że uda nam się uzyskać gdzieś przynajmniej w granicach 60% kosztów kwalifikowanych. 20% to jest konieczność tzw. środków własnych – więc z funduszu remontowego, jeśli Walne pozwoli nam zmienić sposób jego tworzenia i wydatkowania. I zostaje nam 20%, gdzie będziemy musieli podeprzeć się kredytem.

Jest jeszcze możliwość sięgnięcia po środki z WFOŚ – ale są to niestety tylko kredyty, ale za to kredyty, które są niskooprocentowane, więc one się opłacają i są to kredyty, które po spłacie 50% wartości dają możliwość wnioskowania o umorzenie pozostałych 50%. I można je spłacić właściwie po wpłacie pierwszej raty, gdybyśmy tylko bardzo tego chcieli, więc to jest istotna różnica pomiędzy takim kredytem ze środków WFOŚ a kredytem komercyjnym.

Stąd zapraszamy wszystkich na najbliższe Walne Zgromadzenie, ale wpierw zapraszamy do spółdzielni wszystkich właścicieli wydzielonych lokali mieszkalnych. Będziemy sukcesywnie zbierać te oświadczenia (nawet z tych budynków, których nie jesteśmy w stanie w tej chwili przygotować do procesu termomodernizacji) choćby po to, abyśmy mieli później prostszą i krótszą ścieżkę, bo wierzymy, że te środki zewnętrzne pojawią się dość szybko – zwłaszcza środki unijne czy z KPO. Tak jak widać czas jest na to bardzo krótki, bo jeśli się pojawi otwarcie naboru wniosków 1 lutego, a 15 marca czy 15 kwietnia będzie już zakończony, to my do tej pory musimy mieć już wszystko przygotowane, a więc i audyty energetyczne, i projekty, i wnioski musimy mieć napisane, co wcale nie jest takie proste, bo np. dla tych 8 budynków wniosek będzie miał ok. 200 stron, więc trzeba będzie się po prostu z tym mocno spieszyć.

Co jest ważne i istotne, i o co zawsze pytają nas mieszkańcy, którzy przychodzą do spółdzielni, to jest podstawowe pytanie czy ta termomodernizacja będzie się wiązała z tym, że oni będą musieli coś dopłacać. Jeśli zmienimy Statut i Regulamin – to planujemy to zrobić bez jakiegokolwiek wzrostu opłat w pierwszym rzędzie bazując na istniejącym Funduszu Remontowym, a później uzupełniając go z oszczędności na zużyciu ciepła – dopóki nie zrobimy wszystkich budynków spółdzielni. Ale do zmiany statutu potrzebujemy większości 2/3 głosów – a więc mamy nadzieję, że wreszcie to będzie Walne na które przyjdą mądrzy i myślący ludzie, którym będzie zależało tylko i wyłącznie na poprawie sytuacji spółdzielni, a nie tylko na jakiś innych rzeczach; wtedy rzeczywiście mielibyśmy te środki na to żeby je wykorzystać do jak najszybszej termomodernizacji. Po dociepleniu całej spółdzielni do obowiązujących standardów – w dalszej kolejności pewnie byłoby porządkowanie instalacji cieplnej i zajęcie się otoczeniem bloków.

Prezes dodał również, co zresztą opublikował na stronie internatowej PSM, że do grudnia trzeba było zapłacić aż 4 miliony złotych za samo ogrzewanie, a jest to dopiero połowa sezonu grzewczego. Ciepło zużyte w grudniu kosztowało spółdzielców 1,75 mln zł, w listopadzie prawie 1,5 mln zł, a w październiku 800 tys. zł.

Wyjaśnia także, że zmiana sposobu tworzenia i wydatkowania funduszu remontowego jest potrzebna nie tylko po to, by PSM w ogóle mogła wystąpić o środki zewnętrzne, ale przede wszystkim jest potrzebna, bo bardzo często BGK albo WFOŚiGW udzielając takich pożyczek czy dotacji chce tzw. „zabezpieczenia na funduszu remontowym”. Jeśli będzie to zabezpieczenie na funduszu poszczególnego budynku – to najprawdopodobniej PSM nie uzyska w ogóle jakiejkolwiek dopłaty, ale jeśli będzie to zabezpieczanie na funduszu remontowym całej spółdzielni – to raczej nie będzie żadnego problemu, gdyż jest on już w tej chwili w wysokości 2,5 mln zł.

Troszkę mnie zaskakuje brak zainteresowania właścicieli wydzielonych lokali mieszkalnych z podpisywaniem tych oświadczeń, bo tak naprawdę, jeśli ich nie będziemy mieli podpisanych w 100%, to nie będziemy mogli robić tych nieruchomości. Tam, gdzie nie zdobędziemy podpisów, bo mieszkańcy nie są zainteresowani, to będziemy na ich miejsce szukać kolejnych budynków, gdzie to zainteresowanie się pojawi po to, żeby ten proces skończyć jak najszybciej. Ci którzy nie przychodzą podpisać oświadczeń albo się nie godzą na to – sami sobie szkodzą.

Myślę, że większość z nas nie ma też świadomości, że w 2027 roku, a więc lada moment w bardzo istotny sposób zmieniają się przepisy dotyczące właśnie lokali mieszkalnych i w planach jest np. wprowadzenie tzw. klas energetycznych poszczególnych lokali, więc to jest bardzo istotne żebyśmy jak najszybciej, jak najsprawniej zrobili termomodernizację, a w praktyce to nie jest tak, że tylko niektóre budynki wymagają tego docieplenia. W praktyce wszystkie budynki wymagają tego, aby się nimi zainteresować. Oczywiście zaczniemy od tych, które są najbardziej energochłonne, chcemy przynajmniej od tych zacząć, bo koszty ich eksploatacji, koszty ciepła, które ucieka przenoszą się na całą spółdzielnię.

Jak zapowiedział prezes Roman Poterała – docelowo chce wrócić też do tych budynków, które już kiedyś były docieplone styropianem czy wełną mineralną pod elewacją z blachy trapezowej. Są to np. budynki przy ulicach A. Mickiewicza i Kozienickiej widoczne na wjeździe do Pionek, a więc swoista wizytówka Pionkowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Przeczytaj również

Komentarze